Citas legales: ley 24.065 - artículo 83
, ley 19.552
, Código civil - artículo 954
CAUSA N° 2049/97.- COMPAÑÍA DE EMPRENDIMIENTOS Y DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A. C/ EDENOR S.A. S/ COBRO DE PESOS
JUZG. N° 1
SECR. N° 1
En Buenos Aires, a los once días del mes de febrero de mil novecientos noventa y nueve reunidos en acuerdo los señores Jueces de la Sala 2 de la Cámara Nacional de Apelaciones en los Civil y Comercial Federal, para conocer en recurso interpuesto en autos: "COMPAÑÍA DE EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS S.A. C/ EDENOR S.A. S/ COBRO DE PESOS", respecto de la sentencia de fs. 221/223 vta., el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:
Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía ser efectuada en el siguiente orden; señores Jueces de Cámara doctores Marina Mariani de Vidal y Eduardo Vocos Conesa.
A la cuestión planteada, la señora Juez de Cámara doctora MARINA MARIANI DE VIDAL dijo:
I. A fin de obtener el suministro de energía eléctrica con la potencia adecuada a la obra sita en la calle Charcas 4040/70, de esta ciudad, de la cual es propietaria, CEDISA -Compañía de Emprendimientos y Desarrollos Inmobiliarios S.A.- tuvo que permitir que en el edificio fuera instalada una cámara transformadora. Con ese objeto suscribió con la prestataria del servicio -EDENOR S.A.- el convenio que luce a fs. 52, por el que se comprometió a ceder a ésta un espacio ("local"), "en carácter de servidumbre administrativa" para la ubicación de dicha cámara, por ese documento también se obligó "a ejecutar a su costo y cargo" la obra civil necesaria (conf. cláusula 4ª).
Luego de diversas tratativas y no habiendo podido acordar con Edenor S.A. el monto de la indemnización adeudada por ésta en concepto de uso del inmueble en los términos del art. 83, de la ley 24.065, CEDISA promovió este juicio contra ella, reclamándole el pago de la suma que considera es la que se le debe ($ 62.206,50).
También solicitó la declaración de nulidad de la cláusula 4ª del convenio de fs. 52, estimando que la obligación de correr con el costo de las construcciones necesarias para la instalación de la cámara le fue impuesta por Edenor, habiendo asentido CEDISA a esa imposición en mérito a la necesidad en que se hallaba de contar con el servicio de energía eléctrica "esencial para una vida digna" en mérito a los compromisos asumidos con terceros. Impetró en consecuencia la devolución de cuanto hubo de desembolsar a ese efecto ($ 13.990,83); y, sobre la misma base, requirió el reintegro de $ 6.000 que abonara a la demandada en carácter de "trabajos a terceros". Todo ello interpretando que la construcción debió ser costeada por la prestataria del servicio, a quien en definitiva aprovecha la servidumbre.
La sentencia de fs. 221/223 vta. hizo lugar parcialmente a la demandada y condenó a la Empresa Distribuidora Norte S.A. a pagarle a CEDISA -Compañía de Emprendimientos y Desarrollos Inmobiliarios S.A.- la suma de $ 15.000, en concepto de indemnización por el desmembramiento del derecho de propiedad que la constitución de la servidumbre le significa, con intereses desde el día de la notificación de la demanda, a la tasa activa vencida que en descuentos a treinta días aplica el Banco de la Nación Argentina. Los restantes rubros de la pretensión fueron desestimados. Se impuso las costas en un 18% a la demandada y en el 82% restante a la actora.
Apelaron ambas partes. La actora expresó agravios en fs. 249/256, mereciendo la réplica de fs. 259/261. La demandada presentó su memorial fuera de término, por lo que su recurso fue declarado desierto (conf. fs. 258). Median también recursos por los honorarios regulados, los que serán tratados por la Sala en conjunto al final del acuerdo.
II.- Sostiene la actora que la suma de $ 15.000 fijada por el señor Juez de Primera Instancia no constituye indemnización suficiente por el uso que debe tolerar de una superficie de 44,97 m2 de su inmueble y se aparta de lo dispuesto en el art. 83, de la ley 24.065, modificatoria de los art´s. 1, 9, 10 y 11, de la ley 19.552, que regula la constitución de la servidumbre administrativa de electroducto.
a) El art. 9 de la ley 19.552 (texto según art. 83 de la ley 24.065) establece que el propietario del predio afectado por la servidumbre tendrá derecho a una indemnización que se determinaría teniendo en cuenta el valor de la tierra en condiciones óptimas en la zona donde se encuentre el inmueble gravado (inc. a), pero también que a ese efecto, y sobre el valor de la tierra, deberá aplicarse "un coeficiente de restricción que atienda al grado de las limitaciones impuestas por la servidumbre", pero esta escala -si es que existe- no ha sido arrimada a los autos).
En tales condiciones, se ve claro que para determinar la indemnización (también denominada -y más propiamente- "precio" de la servidumbre; conf. MARIENHOFF, M.S., "Servidumbre de electroducto. Su régimen jurídico", E.D. supl. Diario de 8.8.97) mi obra, Curso de derechos reales, ed. 1997, vol. 3 p. 106/107), no cabe atender solamente al valor de la tierra, sino que también debe ponderarse el grado de restricción que deba tolerar el inmueble con motivo de la desmembración que se le impone.
b) La servidumbre fue constituida a fin de suministrar energía eléctrica al edificio de la actora -a la cual no le alcanzaba la potencia ordinaria de la red-, de manera que no puede declararse que se encuentra privada absolutamente del uso del "local" donde se halla instalada la cámara transformadora, puesto que esa parte del inmueble le sirve a los efectos del goce del servicio que de otro modo resultaría imposible prestarle, impidiendo a la desarrollista del emprendimiento la comercialización del bien -comercialización que es, precisamente, su negocio-; en otros términos, no puede afirmarse que CEDISA se vea privada absolutamente del uso de esa parte del inmueble, puesto que lo utiliza a fin de obtener el suministro de energía eléctrica que éste necesita de conformidad con su destino. Y es que la servidumbre no está librada al "uso público" -como por lo común ocurre en las servidumbres administrativas (conf. MARIENHOFF, M.S., ob.cit., loc.cit.)- sino al de la titular del fundo sirviente.
Consecuentemente, no corresponde computar el 100% de las tasaciones que obran en autos relativas al "valor de la tierra" (conf. informes de fs. 72/74 y peritaje de fs. 185/186), sino que debe ponderárselas atendiendo al grado de limitación derivada de la servidumbre al cual, en el caso, ha de ser determinado por el Juez, ante la carencia de tablas confeccionadas por otra "autoridad competente".
Asimismo, cabe tener en cuenta que como aquí se trata de un edificio en propiedad horizontal (a tal conclusión no impugnada arribó el a quo, lo informa el perito ingeniero designado en los autos -conf. fs. 185- y, además, es notorio para cualquiera que transite por el lugar donde se halla emplazado el inmueble), al "local" ocupado por la cámara transformadora le corresponde únicamente un porcentual del terreno sobre el que aquél se asienta. La actora pudo -y debió- probar (le hubiera resultado harto fácil) la magnitud de ese porcentual; no lo hizo y no obran en la causa elementos que permitan determinar fehacientemente, por lo que deberá ser mensurado en forma prudencial por el juzgador, ya que constituye una pauta que indudablemente ha de ser computada.
Porque a pesar de que la ley remita al "valor de la tierra", una interpretación racional importa concluir en que, si se trata de un inmueble edificado, esta edificación también ha de ser tomada en cuenta a los fines de la determinación del "precio" de la servidumbre, porque no hacerlo equivaldría a ignorar la realidad y distorsionar la finalidad de la norma.
En fin, en cuanto al valor de unidades destinadas a cocheras que surge de los informes de fs. 72/74 -aunque no debe descartárselo como otra pauta de orientación- no configura elemento decisivo por sí solo, toda vez que -a diferencia de la desnuda superficie ocupada por la cámara- una cochera en el edificio en cuestión vendría a constituir una unidad funcional, a la que correspondería un porcentual sobre las partes y cosas comunes y el goce de ciertos servicios que, naturalmente, aumentarían su valor. A lo cual cabe añadir que el argumento de la actora relativo a que la utilización del espacio destinado a la cámara transformadora le hubiera permitido instalar cinco cocheras dobles, que hubieran a su vez incrementado el valor de los departamentos dotados de esa ventaja no resulta atendible, porque la ley veda indemnizar el lucro cesante (art. 9, último párrafo, ley 19.552, texto conf. ley 24.065).
Empero, luego de examinar en forma detenida todas las constancias de la causa y sopesar cuidadosamente los elementos a los que he hecho referencia, arribo a la conclusión de que la indemnización que estableciera la sentencia en crisis fue algo escasa, por lo que propiciaré elevarla a la suma de $ 25.000.
III.- La actora aceptó, a través del convenio cuya fotocopia obra a fs. 52, hacerse cargo de la construcción de la obra civil necesaria para instalar la cámara transformadora. Ese rubro le significó un desembolso de $ 13.990,93 de capital y es el que reclama a título de "reintegro del costo de la construcción del local" (conf. fs. 86 vta/87; también presupuesto y facturas de fs. 76/77, vinculadas expresamente con la "construcción de la cámara transformadora"; conf. presupuesto de fs. 78 y facturas que se remiten a ese presupuesto). Advierto que la magnitud de la inversión que señala a fs. 215 vta. omite ponderar las cantidades que la actora recibirá en concepto de precio de la servidumbre.
El reintegro que pretende lo funda la actora en la nulidad que alega y solicita se declare de la cláusula 4ª del compromiso de fs. 52, que tacha de abusiva porque le habría sido impuesta por la demandada apartándose del fin perseguido por la ley ("satisfacer toda demanda de servicio de electricidad") y aprovechándose de la necesidad en que se encontraba de contratar con el servicio de electricidad, en virtud de las obligaciones asumidas frente a terceros.
Diré para comenzar que la mera circunstancia de que un convenio contenga cláusulas predispuestas no determina sin más la nulidad de éstas, si no concurren vicios de la voluntad del cocontratante que las acepta, ni lesionan preceptos o principios generales del derecho (art. 502, 953, 954, 1071, 1198, etc. del Código Civil).
La accionante no invocó la existencia de vicios que hayan afectado su voluntad en el momento de suscribir el compromiso de fs. 52, pero afirmó que la cláusula 4ª era abusiva y encuadrada en la hipótesis contemplada en el art. 954, segundo párrafo, del Código Civil.
Aun cuando se concediera que la actora transitaba por un estado de necesidad en el momento de suscribir el convenio -la inexperiencia y la ligereza a las que también se refiere el dispositivo legal no me parece que puedan ser seriamente planteadas respecto de una empresa como la actora- para que funciones la causal de nulidad por el vicio de lesión es menester que, además, concurra una desproporción en las prestaciones, de la cual derive una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificativos (conf. LLAMBÍAS, J.J., Tratado de Derecho Civil, Parte General, ed.11ª, t. II, n° 1475 bis; BELLUSCIO, A. - ZANNONI, E.; Código Civil Comentado, Anotado y Concordado, ed.1992, t. 4, p. 364).
El emprendimiento inmobiliario desarrollado por CEDISA revistió envergadura nada despreciable (esta circunstancia es notoria; basta concurrir al lugar en que se encuentra emplazado para comprobarlo; además fue publicitado ampliamente en diversos medios de comunicación al alcance de cualquiera -personalmente, recuerdo haber leído los avisos del diario "La Nación"). En tales circunstancias -y aun cuando la actora no aportó prueba alguna sobre el particular-, no parece atinado concluir en que el desembolso de $ 13.990,83 que le requirieran las construcciones le hayan significado una desventaja patrimonial desproporcionada, injustificada y abusiva.
En primer término, porque según el "Reglamento de suministro de energía eléctrica para los servicios prestados por la empresa EDENOR S.A.", que ella misma acompañara con la pieza de inicio (conf. fs. 69/70 vta.), aun en los casos en que la alimentación al usuario del servicio se efectúe desde la red general de distribución, quedan a cargo de éste tanto la colocación de la toma primaria como la provisión y colocación de la caja o cajas correspondientes a los equipos de medición (conf. art. 1°, inc. g). Ello está indicando que el usuario se encuentra constreñido a realizar algunas inversiones para acceder al goce del servicio, circunstancia que diluye la acusación de la actora relativa a que la cláusula 4ª se aparta del régimen legal propio de la prestación del servicio de electricidad. A lo cual cabe añadir que si bien la empresa distribuidora obtiene una ventaja patrimonial con el suminstro -es su negocio-, la actora no deja de obtener ventajas de ese suministro, pues de otro modo no podría realizar la comercialización que es su propio negocio, ya que los adquirentes de las unidades carecerían de un elemento tan indispensable como la electricidad, de manera que su inversión no pueda calificarse de injustificada.
Consecuentemente, la nulidad que impetrara no puede ser acogida, tal como lo decidió el Magistrado de la anterior instancia. Y por lo tanto, no debe prosperar el pedido de reintegro de la suma de $ 13.990,83, que presupone dicha nulidad.
IV.- Respecto de la restitución de $ 6.000, que la actora abonara a EDENOR en concepto de "trabajos de terceros" (conf. fs. 80), el juez la desestimó sobre la base de no hallarse claro "cuál es la
causa petendi
de este renglón ni tampoco el fundamento de la pretensión de repetirlo".
La expresión de agravios no contiene referencia alguna a este razonamiento sólo la mención axiomática de que la actora tiene derecho a recuperar esa suma (confr. fs. 254 vta.). Y como se desestima la nulidad impetrada -que podría brindar algún sustento a la pretensión-, se debe mantener lo decidido al respecto.
V.- La tacha de la actora también se dirige contra la distribución de las costas que contiene el pronunciamiento de primera instancia.
El reclamo de la accionante comprendió dos capítulos bien diferenciados: indemnización por la constitución de la servidumbre y nulidad de una de las cláusulas del convenio que celebrara con la demandada a ese fin -y, como consecuencia, el reintegro de las sumas entregadas en virtud de ellas-.
La demandada no controvirtió la existencia en cabeza de CEDISA del derecho a percibir una indemnización por la constitución de la servidumbre (conf. fs. 117) y sólo cuestionó el monto pretendido, quedando así limitado el marco del conflicto en este aspecto. Y como la indemnización resulta fijada en definitiva en la suma de $ 25.000 -que es bastante inferior a los $ 62.206,50 reclamados-, no cabe calificar de vencida a EDENOR en ese ámbito del litigio.
La nulidad peticionada por la actora de una de las cláusulas del convenio que celebrara con la demandada no resultó acogida y, por ende, tampoco prosperó su solicitud de reintegro de las sumas abonadas por aplicación de ella. Parece claro, entonces, que respecto de este capítulo ella reviste la calidad de vencida.
Atento a lo expuesto y lo que dispone el art. 71, del Código Procesal, debe procederse a una distribución prudencial (no matemática) de estos accesorios (conf. esta Sala causas: 6186 del 1.11.88; 1223/91 del 12.12.95; 7483/92 del 21.4.98; 1088/92 del 22.12.98, etc), luciendo a mi juicio como aprobada para la demandada con el 30% de ellos y la actora con el 70% restante.
Con ese alcance, entonces, propiciaré revisar lo resuelto.
VI.- Por todo lo cual propongo modificar la sentencia apelada en el sentido que surge de los Considerandos precedentes.
Con costas de alzada en un 65% a la actora y en el 35% restante a la demandada, ponderando el resultado del recurso (art. 71, Código Procesal).
Es mi voto.
El señor Juez de Cámara doctor Eduardo Vocos Conesa, por razones análogas a las aducidas por la señora Juez de Cámara doctora Marina Mariani de Vidal, adhiere a las conclusiones de su voto. Con lo que terminó el acto.
, ley 19.552 , Código civil - artículo 954